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L'usucapione dei beni immobili
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a cura della redazione
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L’usucapione (dal latino uso-capere, prendere con l’uso) è uno degli istituti del diritto italiano con radici più antiche: il suo omologo, difatti, nonostante le innegabili differenze con l’attuale disciplina, è il c.d. “usus”, disciplinato già dalla Legge delle XII tavole, pietra miliare del diritto romano.
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà, o di un diritto reale di godimento (ad esempio l’usufrutto), che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo e, talvolta, con il concorso di determinati requisiti ulteriori, che, come vedremo, hanno sostanzialmente la funzione di abbreviare il lasso temporale necessario all’operatività dell’istituto in esame.
Secondo costante giurisprudenza, coerentemente alla nozione appena vista, gli effetti giuridici dell’usucapione si producono automaticamente come conseguenza di uno o più fatti giuridici, tanto che è da riconoscere mero valore dichiarativo alla sentenza che accerta la sussistenza di tali presupposti di fatto.
Secondo l’impostazione maggioritaria, dunque, l’usucapione rappresenta una particolare modalità di acquisto, a titolo originario (ossia senza che vi sia alcun nesso di derivazione tra il diritto esercitato sul bene dal precedente titolare), basata sulla prescrizione acquisitiva.
Gli interrogativi che generalmente si pongono in merito all'argomento in trattazione sostanzialmente possono ridursi a due:
- quali sono i requisiti essenziali per usucapire ?
- come si estingue il diritto di usucapire ?
L'usucapione ordinario è disciplinato dall'art. 1158 c.c..che sancisce che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento (artt. 957, 978, 1021, 1022, 1031) sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni. La norma disciplina l'usucapione ordinaria dei beni immobili. Per il verificarsi di questa forma di usucapione nessun altro requisito è richiesto se non il possesso continuato per venti anni. In particolare, non è necessario che il possesso sia di buona fede né che sia pacifico: l'eventuale contestazione mossa al possessore rileva solo ove comporti interruzione (art. 1165). Il possesso si considera continuato o continuo (art. 1170) finché il possessore conserva la possibilità di esperire, quando voglia, atti di signoria; non si richiede, cioè, un'ingerenza continua del possessore. Per la dimostrazione saranno utili le norme di cui agli artt. 1142 e ss.
Il periodo è ridotto a 10 anni per l'usucapione abbreviato (art. 1159).Requisiti essenziali per la costituzione dell'usucapione:
I due requisiti, quindi, sempre indispensabili per l’avverarsi dell’usucapione sono il possesso della cosa e il trascorrere di un determinato periodo di tempo.
Il possesso ad usucapionem deve avere determinate caratteristiche
- deve essere continuato e non interrotto. E' interrotto quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno;
- deve essere pacifico e pubblico e cioé non acquistato in modo violento o clandestino. Il possesso, cioè, deve essere conseguito in modo non violento o clandestino (per approfondimenti sul punto, si veda, tra le altre, Cass. Civ. sentenza n. 6997 del 17 luglio 1998, in Giust. civ. Mass., 1998, p.1547)
- deve essere inequivoco: deve cioè consistere in modo né dubbio né incerto nell’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale, ossia certo ed inidoneo a generare nei terzi il dubbio sulla effettiva intenzione del soggetto di porre in essere un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale.
Ai fini della configurabilità del possesso utile ai fini dell'usucapione, cui fa riferimento la norma in commento, è necessaria la sussistenza di un comportamento possessorio continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di altro diritto reale (uso, usufrutto, abitazione, servitù prediali, superficie, enfiteusi), manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene (es. coltivazione di un terreno agricolo, residenza in un immobile abitativo, esercizio di un'attività d'impresa in un immobile commerciale), o comunque tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare. Tale modalità di acquisto dei diritti reali è stata introdotta dal legislatore nel nostro ordinamento al fine di dare tutela a posizioni giuridiche meritevoli ed inoltre ad eliminare situazioni di incertezza giuridica nei rapporti patrimoniali tra privati.
Con specifico riferimento al diritto di proprietà l'usucapione viene comunemente incluso tra i modi di acquisto di quest'ultima a titolo originario. Tale considerazione sta a significare che la proprietà acquisita da colui che ha usucapito il bene è piena e libera da ogni peso che sul bene precedentemente poteva gravare. Ad esempio, se precedentemente all'acquisto per usucapione del diritto di proprietà, sul bene gravava una servitù di passo, non esercitata per tutto il periodo in cui il possesso si è protratto, colui che acquista ad usucapionem acquista la proprietà piena, libera dal diritto di servitù.
Altro interrogativo comune è se si può usucapire un diritto reale su un bene mobile o più beni mobili.
La risposta è certamente affermativa.
Gli art. 1160 e 1161 c.c. lo prevedono espressamente.
In particolare, l'art. 1161 c.c. prevede che l'usucapione di universalità di beni mobili o di diritti reali di godimento sopra la medesima si compia anch'essa in virtù del possesso continuato per venti anni, alla stregua del principio generale sancito dall'art. 1158 c.c. Nel caso di acquisto in buona fede da chi non era proprietario, in forza di un titolo astrattamente idoneo, l'usucapione si compie con il decorso di dieci anni.
A tale riguardo, peraltro, preme precisare che, per universalità di beni mobili, deve intendersi un complesso di beni mobili aventi la medesima destinazione, come ad esempio una pinacoteca o un gregge di pecore, dove ciascun elemento o capo di bestiame appartiene all'insieme comunemente definito "universalità di beni mobili".
L'art. 1162 c.c. con riferimento esclusivo a i singoli beni mobili prevede che in mancanza di titolo astrattamente idoneo, la proprietà dei beni mobili o di altri diritti di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede. Se il possessore è in mala fede, l'usucapione si compie con il decorso di venti anni.
Usucapire "sembra facile", ma in realtà, secondo la giurisprudenza, è molto difficile usucapire un immobile.
E' necessario infatti non solo un possesso esclusivo esteso a tutto l'immobile e inconciliabile con la possibilità di possesso da parte degli altri comproprietari, ma anche degli atti o comportamenti inequivoci con i quali si esteriorizzi (si "faccia vedere", si comunichi, agli altri comproprietari) la volontà di essere l'unico possessore e di escluderli dalla proprietà e dall'uso dell'immobile.
L'usucapione non opera se il suo decorso è sospeso o interrotto.
Un accenno particolare è opportuno fare alla nozione di prescrizione.
Tra le cause di interruzione del possesso ad usucapionem figurano la notificazione dell'atto con cui inizia il giudizio (art. 2943 c.c.), e il riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore (art. 2944 c.c.).
L'art. 2934 c.c. definisce e determina l'stinzione dei diritti. Ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge. Non sono soggetti alla prescrizione i diritti indisponibili e gli altri diritti indicati dalla legge.
All'usucapione, quindi, corrisponde la prescrizione (art. 2934 c.c.), cioè il decadimento di quel certo diritto, in presenza del mancato esercizio di esso per il periodo di tempo stabilito dalla legge.La prescrizione si può interrompere con la notificazione dell'atto con il quale si inizia un giudizio ... (art. 2943 c.c.).
Il proprietario, prima che il suo diritto cada in prescrizione, ovvero, prima che il terzo acquisisca il diritto per l'usucapione, può intraprendere un'azione di difesa contro quest'ultimo; può rivendicare la cosa da chiunque la possegga o la detenga (azione di rivendicazione, art. 948 c.c.).
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